Wien, 11. Mai 2011. Auf einem gemeinsamen Immobilien-Pressebriefing im Vorfeld der Real Vienna präsentierten die CA Immobilien Anlagen AG, die Raiffeisen Immobilien Kapitalanlage-Gesellschaft und die Wiener Privatbank SE einen aktuellen Überblick für die Immobilienmärkte in West- und Osteuropa sowie Österreich. Die Experten der Unternehmen, CA Immo-CEO Dr. Bruno Ettenauer, Raiffeisen Immo KAG-Geschäftsführer MMag. Dr. Hubert Vögel und MMag. Dr. Helmut Hardt, Geschäftsführender Direktor der Wiener Privatbank, erwarten eine grundsätzlich positive Entwicklung, sehen für die einzelnen europäischen Märkte aber eine unterschiedlich rasche Erholung. Interessante Chancen für Investoren werden auf den Immobilienmärkten in Polen und Tschechien, Deutschland und Frankreich sowie Österreich geortet.

OSTEUROPA: IMMOBILIENZYKLUS HAT WENDEPUNKT ERREICHT
Im CEE-Raum ist nach Aussagen der CA Immo generell ein Aufwärtstrend zu beobachten. Investoren zeigen wieder Interesse an der Region, was zu einer Stabilisierung der Renditen führt. Das Transaktionsvolumen ist mangels williger Verkäufer allerdings noch auf niedrigem Niveau. Positiv entwickelt sich auch der Vermietungsmarkt, da in Folge der weitgehenden Einstellung der Bautätigkeit in den vergangenen Jahren ein Ende des Flächenzuwachses bemerkbar ist und die Nachfrage nach modernen Flächen in den meisten Märkten spürbar anzieht. Trotz der allgemeinen Erholungstendenzen ist eine Differenzierung der Märkte in dieser Region wichtiger denn je. Bruno Ettenauer, CEO der CA Immo:„Obwohl in allen Märkten fundamentales Wachstumspotenzial vorhanden ist, geht die Erholung der Märkte doch in unterschiedlichem Tempo voran.“ Während einzelne osteuropäische Länder, wie zum Beispiel Polen und Tschechien, eine deutlich bessere Wirtschaftsleistung aufweisen als so manch westeuropäisches Land, sind Investoren vor allem in südosteuropäischen Märkte wie Serbien oder Rumänien, aber auch in Ungarn, nach wie vor mit einem herausforderndem Umfeld konfrontiert. In einer eigenen Liga spielen stark zyklische Märkte wie Russland und die Ukraine – hier entscheidet weitgehend der Einstiegszeitpunkt über den Investmenterfolg.

Im Gegensatz zum Verdrängungswettbewerb, wie er in gesättigten Immobilienmärkten wie Deutschland oder Österreich vorherrscht, ist in osteuropäischen Märkten eine fundamentale Nachfrage nach Qualitätsimmobilien gegeben. Ettenauer: „Qualität und Nachhaltigkeit ist Trumpf, die Nachfrage nach entsprechenden Immobilien in Osteuropa ist jetzt schon stark und wird sich in den kommenden Jahren noch intensivieren. Aktuell ist ein guter Zeitpunkt im Immobilienzyklus, um in dieser Region langfristig angelegte Investments zu tätigen.“ CA Immo hat diese Chance zu Beginn des Jahres 2011 genutzt und mit der Akquisition der Volksbanken-Immobilientochter Europolis ein EUR 1,5 Mrd. starkes Immobilienportfolio mit Schwerpunkt auf Ungarn, Polen, Tschechien und Rumänien erworben.

IMMOBILIENAKTIEN: VIEL POTENZIAL FÜR LANGFRISTIGE, RISIKOBEWUSSTE ANLEGER
Potenzial sieht die CA Immo auch für Immobilienaktien. Mit geringem Kapitaleinsatz, überschaubaren Nebenkosten und minimalem Verwaltungsaufwand heben sich Immobilienaktien als Assetklasse deutlich gegenüber anderen Immobilienanlagen ab. Die ständige Handelbarkeit an der Börse bietet Flexibilität, die Portfoliostreuung durch regionale sowie sektorale Verteilung der Immobilien macht Risiken wie einzelne Mietausfälle oder regionale Schwankungen kalkulierbarer. Dazu kommt noch der aktuell markante Abschlag des Kurses sämtlicher österreichischer Immobilienaktien zum inneren Wert der Unternehmen (NAV), der auf weiterhin steigende Kurse hoffen lässt. Demgegenüber stehen Risiken, die Aktien aller Branchen miteinander verbinden: Der Kursverlauf ist nicht nur vom operativen Geschäft, sondern auch vom Angebot-Nachfrage-Verhalten der Kapitalmärkte beeinflusst. Dies bedeutet eine schwer einschätzbare Kursentwicklung, Kapitalverlust kann nicht ausgeschlossen werden. Ettenauer: „Immobilienaktien als Zusatzveranlagung in einem gut gestreuten Anlage-Portfolio sind jedenfalls eine gute Option.“ Wie auch bei Fonds gilt bei der Auswahl der Aktien aber immer: Wichtig ist, was drin ist. 

INVESTITIONSCHANCEN AM WESTEUROPÄISCHEN IMMOBILIENMARKT
Attraktive Anlagechancen ortet Hubert Vögel, Geschäftsführer der Raiffeisen Immo KAG, in Westeuropa: „Hier befinden sich neun von zehn Top-Märkten, die sich im Jahr 2010 als besonders attraktiv für Veranlagungen erwiesen haben.“ Eine Sonderstellung kommt dabei Deutschland zu, dem insgesamt größten Immobilienmarkt mit EUR 270 Mrd. Immobilienvolumen und seinen „Big Five“-Städten Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Berlin, auf die 2010 ca. 15 % des europäischen Gesamttransaktionsvolumens entfielen. Generell setzte sich der Trend „große Märkte werden noch größer“ 2010 fort: So wurden allein in den Metropolen Paris und London fast 30 % der europäischen Immobilieninvestitionen getätigt, weitere 10 % entfielen auf die Niederlande mit der Wachstumsregion Randstad rund um Amsterdam, Utrecht, Den Haag und Rotterdam.

Die Immobilienmärkte in Deutschland und Frankreich konnten sich 2010 von den negativen Auswirkungen der Finanzkrise deutlich erholen: Sowohl in den wichtigsten deutschen Städten als auch in Paris stiegen die Mietpreise wieder an, während die Leerstandsraten begannen abzuflachen. So kamen die Spitzenmieten im Bürosegment in Deutschlands „Big Five“ zwischen EUR 20,50 je m² in Berlin und EUR 38,00 je m² in Frankfurt zu liegen, die Leerstandsraten bewegten sich großteils wieder im einstelligen Bereich. Auch am Pariser Büroimmobilienmarkt konnte die Auslastung 2010 erhöht werden, die Leerstandsraten pendelten sich zwischen 5  und 7 % ein. In den Niederlanden gehe die Erholung etwas langsamer vonstatten. „Angesichts der krisenbedingten Abwertungen in den Jahren 2007 bzw. 2008 und der gesunkenen Mieten sehen wir in den wichtigsten westeuropäischen Märkten nach wie vor Wertsteigerungspotenzial – die Immobilienpreise befinden sich teilweise auf den Niveaus von 2005. Zu beachten ist, dass durch Developmentstopps aufgrund schwierigerer Finanzierungsvoraussetzungen sowie strengerer widmungs- und baurechtlicher Vorschriften Bestandsimmobilien bis auf weiteres bevorzugt sind“, so Hubert Vögel.

OFFENE IMMOBILIENFONDS ALS INVESTMENT DER STUNDE
Die liquiden westeuropäischen Immobilienmärkte bilden auch den Investitionsschwerpunkt des 2004 aufgelegten Raiffeisen-Immobilienfonds, einem offenen Immobilienfonds nach dem österreichischen Immobilieninvestmentfondsgesetz. „Unsere konservative, auf die besten europäischen Immobilienmärkte ausgerichtete Positionierung hat sich bislang ausgezahlt“, bilanziert Vögel. „Mit seinen Investitionen in hochwertige Immobilien in guten Märkten ist der Raiffeisen-Immobilienfonds hervorragend aufgestellt und kann gerade in Zeiten vergleichsweise niedriger Zinsen - insbesondere für Anleger, die stabile Erträge suchen - schlichtweg ideal sein.“

In Problemmärkten wie Spanien, Griechenland oder Irland war und ist Raiffeisen Capital Management nicht investiert. Generell bietet die Anlageklasse Offene Immobilienfonds ein hohes Maß an Sicherheit, wie Vögel betont. Dies wird zum einen durch das strenge Immobilien-Investmentfondsgesetz, das ein sehr hohes Maß an Anlegerschutz beinhaltet, sichergestellt. Andererseits unterliegt das Basisinvestment Immobilien überwiegend einem anderen Wirtschaftszyklus als die Assetklassen Aktien und Anleihen und ist somit nach wie vor eine überaus sinnvolle Ergänzung jedes gut diversifizierten Portfolios. Auf lange Sicht seien die Kursschwankungen selbst während der „Jahrhundertkrise“ relativ gering ausgefallen. Gerade in einem Umfeld, das von vergleichsweise niedrigen Zinsen und Inflationsangst geprägt ist, stellen sich offene Immobilienfonds daher als interessantes Investment dar.

INVESTITIONEN IN WIENER ZINSHÄUSER UND VORSORGEWOHNUNGEN WEITER ATTRAKTIV
Die auf Immobilieninvestments spezialisierte Wiener Privatbank SE erachtet in ihrer Markteinschätzung Investitionen in Wiener Zinshäuser und Vorsorgewohnungen als weiterhin attraktiv. Gegenwind durch die Zinswende der Europäischen Zentralbank spürt die Wiener Privatbank bei der Nachfrage keineswegs: „Das Zinsniveau ist weiterhin historisch tief und war in den letzten 25 Jahren nur in den Jahren 2009 und 2010 noch niedriger. Aufgrund der sehr unattraktiven Realverzinsung bei Alternativveranlagungen wie dem Sparbuch oder Staatsanleihen haben Immobilien-Direktinvestments bei sicherheitsorientierten Anlegern zudem nach wie vor einen nahezu konkurrenzlosen Status“, so der Geschäftsführende Direktor Helmut Hardt von der Wiener Privatbank. Solide Wiener Wohnimmobilien waren während der Finanzkrise als Sachwerte-Investments in den Anlegerfokus gerückt und überzeugen auch vor dem Hintergrund der aktuellen Schuldenkrise weiterhin mit Sicherheit und Inflationsschutz: „Wien hat sich in den vergangenen Jahren als stabiler Wohnimmobilienmarkt für private und institutionelle Anleger etabliert. Der kürzlich für 2010 veröffentlichte Austria Annual Property Index weist für das Wohnsegment eine Gesamtrendite aus Miete und Wertzuwachs von 6,1 % p.a. aus und bestätigt damit die Attraktivität des heimischen Immobilienmarkts“, so Hardt weiter.

LANGFRISTIGE DEMOGRAFISCHE MEGATRENDS INTAKT
Investitionen in den Wiener Wohnimmobilienmarkt sind auch deshalb empfehlenswert, weil Wien im Wohnbereich weiterhin zu den preiswertesten Hauptstädten in Europa zählt. So sind die Mietpreise in Wien noch immer um rund 50 % günstiger als in Paris, Rom oder London. Für Wien sprechen zudem die langfristigen demografischen Megatrends: Das prognostizierte Bevölkerungswachstum auf 2,2 bis 2,4 Millionen Einwohner sowie der ungebrochene Trend zu Single-Haushalten und die kontinuierliche Steigerung der nachgefragten Wohnfläche pro Kopf liefern wichtige Marktimpulse. Ein weiterer wesentlicher Aspekt ist der durch die niedrige Bautätigkeit in Wien verursachte Wohnraummangel: „Mit einer Bautätigkeit, die rund 50 % unter dem jährlichen Bedarf liegt, bleibt die Wohnungsnachfrage in Wien konstant hoch“, betont Helmut Hardt.

KEINE PREISWENDE AM WIENER WOHNIMMOBILIENMARKT
Der Wiener Wohnimmobilienmarkt zeichnet sich durch eine kontinuierliche Preisentwicklung aus, die von der Nachfrage getragen ist. „Dementsprechend erwarten wir keine Preiswende, sondern weitere moderate Preissteigerungen von 2 bis 3 % pro Jahr, sowohl bei Vorsorgewohnungen als auch bei Zinshäusern. Eine Ausnahme stellt der niedrig rentierliche Zinshausmarkt im 1. Bezirk dar. Ähnliches gilt für die Stadterweiterungsgebiete mit hohem Entwicklungspotenzial außerhalb des Gürtels, die wir für zu riskant erachten“, so Helmut Hardt. Demgegenüber empfiehlt die Wiener Privatbank aufgrund der stabilen Preisentwicklung und der konstant hohen Mieternachfrage Investitionen in den innerstädtischen Bezirken 2 bis 9. „Die Qualität der Immobilie muss stimmen: Neben Lage und Infrastruktur sind Größe, Grundriss und Ausstattung der Wohnung sowie die Mieterattraktivität entscheidend.“, fasst Hardt  zusammen.

RÜCKFRAGENHINWEIS 

CA Immobilien Anlagen AG

Mag. Susanne Steinböck, Leitung Unternehmenskommunikation
T: +43 1 532 59 07-533
E: Susanne.Steinboeck@caimmoag.com

Raiffeisen Capital Management

Raiffeisen Immo KAG
Mag. Monika Riedel, Head of Public Relations
T: +43 1 71170-1250
E: monika.riedel@rcm.at

Wiener Privatbank SE

MMag. Dr. Helmut Hardt, Geschäftsführender Direktor
T: +43 1 534 31-0
E: helmut.hardt@wienerprivatbank.com

Metrum Communications

Mag. (FH) Roland Mayrl
T: +43 1 504 69 87-331
E: r.mayrl@metrum.at

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AG
CA Immo wurde 1987 gegründet und ist heute eine der führenden zentraleuropäischen Immobiliengesellschaften. Die Geschäftsfelder von CA Immo sind die Bewirtschaftung, die Entwicklung und der Verkauf von gewerblichen Immobilien (Schwerpunkt auf Büros) in Österreich, Deutschland und Osteuropa. Inklusive der durch die Akquisition der Europolis übernommenen Immobilien im Wert von rund EUR 1,5 Mrd. liegt das Immobilienvermögen der CA Immo zu Beginn des Jahres 2011 bei knapp über EUR 5 Mrd., davon entfallen je rund 40 % auf CEE/SEE sowie Deutschland. CA Immo notiert an der Wiener Börse und ist zum jetzigen Zeitpunkt mit rund 83 % im Streubesitz.

RAIFFEISEN IMMOBILIEN KAPITALANLAGE-GESELLSCHAFT
Die Raiffeisen Immobilien Kapitalanlage-Gesellschaft m.b.H., als Tochter der Raiffeisen Kapitalanlage-Gesellschaft m.b.H. Teil der Raiffeisen Capital Management-Gruppe, zeichnet für die Auflage und Verwaltung von Immobilienfonds nach dem Immobilieninvestmentfondsgesetz verantwortlich. Zielgruppe sind sowohl private als auch institutionelle Kunden. Das Investmentuniversum des Raiffeisen-Immobilienfonds liegt schwerpunktmäßig in Westeuropa, wobei insbesondere in Büroimmobilien, Einkaufszentren, Geschäfts- und Logistikimmobilien veranlagt wird. Durch diese Ausrichtung hat das Fondsmanagement die Möglichkeit, die liquidesten Märkte zu definieren und die attraktivsten Objekte auszuwählen. Dieser sorgfältige Auswahlprozess ist sehr aufwendig, nutzt aber langfristig dem Anleger und hat sich auch während der Finanzkrise bewährt. Das Asset Management kümmert sich dabei laufend um die im Portfolio befindlichen Immobilien. So werden die kontinuierliche Weiterentwicklung der Immobilie sowie die Optimierung der Ertragskraft gewährleistet. Die regelmäßig durchgeführten Marktanalysen werden durch professionelle Methoden wie Portfolio- oder Cashflow-Analysen ergänzt und helfen bei der Umsetzung von Investitionsentscheidungen. Dabei erlauben die Veranlagungsmöglichkeiten des Immobilienfonds eine unkomplizierte Objektverwaltung und die schnelle Reaktion auf Marktbedürfnisse. Das Volumen des Raiffeisen-Immobilienfonds liegt derzeit bei EUR 337 Mio., das Immobilienvolumen ist EUR 410 Mio. schwer. Da bei Immobilieninvestments auf beständige Wertentwicklung gesetzt wird, ist hier grundsätzlich ein längerer Veranlagungshorizont (ab acht Jahren) sinnvoll.

WIENER PRIVATBANK SE
Die Wiener Privatbank ist eine auf wertstabile Investmentlösungen spezialisierte Privatbank mit Sitz in Wien. Die Angebots- und Dienstleistungspalette für private und institutionelle Kunden umfasst die Kerngeschäftsfelder Private Banking & Vermögensverwaltung, Asset Management, Corporate & Investment Banking, Immobilien Produkte & Dienstleistungen sowie Unternehmensbeteiligungen & Finanzierungsfonds. Seit mehr als 25 Jahren entwickelt die Wiener Privatbank Immobilien-Veranlagungen am Wiener Markt. Insgesamt wurden über 100 Projekte errichtet und vermarktet. Die Renditen der abgeschlossenen Projekte bewegten sich inklusive steuerlicher Vorteile zwischen 13 und 27 % p.a. Bei reinen Vorsorgewohnungsprojekten kann mit einer Rendite zwischen 4,5 und 8,5 % gerechnet werden. Derzeit bietet die Wiener Privatbank sowohl das Modell „Neubau-Vorsorgewohnung” als auch das Modell „Altbau-Vorsorgewohnung” an. Das aktuelle Projekt in der Formanekgasse 3 im 19. Bezirk ist ein Neubau in exklusiver Cottage-Lage mit insgesamt 13 Vorsorgewohnungen. Aktuelle Altbau-Projekte der Wiener Privatbank befinden sich beispielsweise in der Halmgasse im 2. Bezirk, der Kolschitzkygasse im 4. Bezirk oder der Plenergasse im 18. Bezirk. Alle Alt-Wiener Vorsorgewohnungen der Wiener Privatbank befinden sich in werthaltigen, beschränkt verfügbaren Innenstadtlagen in parifizierten Wiener Zinshäusern mit solider Bausubstanz und eignen sich als Alternative zum klassischen Zinshaus-Investment.