- Immobilienvermögen und sonstige Sachanlagen
- Immaterielle Vermögenswerte
- Anzahlungen auf Immobilienbeteiligungen
- Beteiligungen an assoziierten Unternehmen
- Finanzvermögen
- Forderungen und sonstige Vermögenswerte
- Wertpapiere
- Liquide Mittel
- Eigenkapital
- Rückstellungen
- Finanzverbindlichkeiten
- Ertragsteuern
- Sonstige Verbindlichkeiten
1. Immobilienvermögen und sonstige Sachanlagen
Die Zugänge aus Unternehmenserwerb betreffen eine Immobilie in Sofia. Zugänge aus Investment in bestehende Objekte und Projekte stammen im Wesentlichen aus Investitionen in ein 2006 abgeschlossenes Projekt in Bukarest sowie in ein laufendes Projekt in Prag.
Die Abgänge betreffen im Wesentlichen den Verkauf des Objekts Charles de Gaulle, Bukarest.
Alle Objekte wurden jedes Jahr mit Stichtag 31. Dezember von unabhängigen international tätigen Sachverständigen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktlage bewertet. Die Bewertung erfolgte im Wesentlichen gemäß den vom "Royal Institution of Chartered Surveyors" (RICS) definierten Standards. Der ermittelte Marktwert basiert auf abgezinsten, künftig erwarteten Cash-Flows (DCF-Methode). Allfällige Risiken wurden entweder in den künftig erwarteten Cash-Flows oder in den verwendeten Abzinsungssätzen berücksichtigt. Die Diskontierungsfaktoren variieren insbesondere in Abhängigkeit von den unterschiedlichen Immobilienstandorten und wurden auf Basis gutachterlicher Erfahrungswerte bestimmt.
Der Buchwert der als Sicherstellung für langfristige Fremdfinanzierungen verpfändeten Sachanlagen beträgt Tsd. € 451.552,0 (31.12.2005: Tsd. € 385.438,5).
2. Immaterielle Vermögenswerte
Der Posten "Sonstige immaterielle Vermögensgegenstände" entspricht dem Unterschiedsbetrag aus der Verteilung der Anschaffungskosten auf die beizulegenden Zeitwerte der erworbenen Immobilien und die dazu gehörigen gemäß IAS 12 nicht abgezinsten passiven latenten Steuern und stellt nach der Systematik des IFRS 3 einen „Goodwill“ dar. Inhaltlich repräsentiert er jenen Vorteil, der sich aus der späteren Fälligkeit der übernommenen passiven latenten Steuern ergibt. Er wird zu jedem Bilanzstichtag einem Wertminderungstest unterzogen. Eventuelle Wertminderungen werden im Steueraufwand erfasst.
3. Anzahlungen auf Immobilienbeteiligungen
Dieser Posten in Höhe von Tsd. € 2.000,0 betrifft eine Anzahlung für ein Projekt in Pilsen.
4. Beteiligungen an assoziierten Unternehmen
Der Posten beinhaltet die Beteiligung in Höhe von 25% plus 4 Aktien an der UBM Realitätenentwicklung AG, Wien, die at equity bewertet ist (Erwerbsstichtag: 31. Dezember 2006).
Der Aktienkurs der UBM Realitätenentwicklung AG betrug zum 28. Dezember 2006 € 43,5. Der Börsewert von 750.004 Aktien zum Kurs von € 43,5 betrug somit Tsd. € 32.625.
5. Finanzvermögen
Unter diesem Posten werden sonstige verzinsliche Ausleihungen ausgewiesen. Die Buchwerte entsprechen den beizulegenden Zeitwerten.
6. Forderungen und sonstige Vermögenswerte
7. Wertpapiere
Es handelt sich um thesaurierende geldmarktnahe Fonds, die zur kurzfristigen Veranlagung gehalten werden. Die Anschaffungskosten betrugen Tsd. € 200.000,0. Im Geschäftsjahr 2006 wurde für die Wertpapiere ein Zinsertrag in Höhe von Tsd. € 890,0 erfolgswirksam erfasst.
8. Liquide Mittel
9. Eigenkapital
Als Grundkapital wird das voll eingezahlte Nominalkapital der
CA Immo International AG mit Tsd. € 315.959,9 ausgewiesen. Es ist in 43.460.785 Stück nennwertlose Stückaktien zerlegt.
Mit Verschmelzungsvertrag vom 22. August 2006 wurde
CA Immobilien Anlagen Finanzierungsberatung GmbH als übertragende Gesellschaft auf CA Immo International AG zum Stichtag 31. Dezember 2005 unter Anwendung von Art I UmgrStG verschmolzen. Gleichzeitig wurde mit Hauptversammlungsbeschluss vom 22. August 2006 die Erhöhung des Grundkapitals um Tsd. € 161.069,6 zur Durchführung der Verschmelzung beschlossen. Die Anzahl der Aktien hat sich damit von 7.000 Stück um 22.158.000 Stück auf 22.165.000 Stück erhöht.
Auf Grund des Börsegangs hat CA Immo International AG im Oktober 2006 sowie im November 2006 18.518.074 und 2.777.711 auf Inhaber lautende Stückaktien im Gesamtnominale von Tsd. € 134.626,4 und
Tsd. € 20.194,0 zum Kurs von jeweils € 13,50 begeben. Die Anzahl der ausgegebenen und in Umlauf befindlichen Aktien hat sich damit von 22.165.000 Stück auf 43.460.785 Stück erhöht.
Die Kapitalerhöhung brachte einen Zufluss in der Höhe von Tsd. € 287.493,1. Abzüglich Kosten in der Höhe von Tsd. € 16.712,8, zuzüglich ertragssteuerlichem Vorteil durch die steuerliche Abzugsfähigkeit in Höhe von Tsd. € 4.178,2 ergibt dies eine Erhöhung des Eigenkapitals in Höhe von Tsd. € 274.958,5.
Die im Einzelabschluss der CA Immo International AG zum 31. Dezember 2006 ausgewiesene gebundene Kapitalrücklage in Höhe von Tsd. € 159.905,1 umfasst die im Geschäftsjahr 2006 bei Kapitalerhöhungen angefallenen Agiobeträge. Sie übersteigt die nach § 130 Abs 3 AktG erforderliche Höhe von 10% des Grundkapitals.
Eine Gewinnausschüttung kann höchstens bis zum Betrag des im Einzelabschluss nach UGB der Muttergesellschaft ausgewiesenen Bilanzgewinnes (31. Dezember 2006: Tsd. € 1.743,3) erfolgen.
10. Rückstellungen
Die sonstigen Rückstellungen wurden im Wesentlichen für Grundsteuer in Höhe von Tsd. € 329,7 (2005: Tsd. € 140,3), für Rechtsberatung in Höhe von Tsd. € 276,6 (2005: Tsd. € 19,1), für Steuerberatung in Höhe von Tsd. € 178,1 (2005: Tsd. € 14,4), für Prüfungskosten in Höhe von Tsd. € 148,8 (2005: Tsd. € 69,9), für den Geschäftsbericht in Höhe von Tsd. € 125,0 (2005: Tsd. € 0,0), für die Versicherung im Zuge des IPO in Höhe von Tsd. € 217,0 (2005: Tsd. € 0,0), für Erbnießbrauch in Höhe von Tsd. € 89,0 (2005: Tsd. € 0,0), für Betriebskosten und offene Eingangsrechnungen in Höhe von Tsd. € 419,4 (2005: Tsd. € 228,1) sowie für Gutachten in Höhe von Tsd. € 100,0 (2005: Tsd. € 0,0) gebildet.
11. Finanzverbindlichkeiten
Die Konditionen der wesentlichen Finanzverbindlichkeiten stellen sich zum 31. Dezember 2006 wie folgt dar:
Der durchschnittliche gewichtete Zinssatz, jeweils unter Berücksichtigung der abgeschlossenen Zinssicherungsgeschäfte, beträgt für alle EUR-Kredite rund 4,9% und für alle USD-Kredite rund 6,9%. Die Ermittlung des Zeitwerts des fix verzinsten Investitionskredits in USD erfolgte durch Abzinsung der künftig zu leistenden Zahlungen unter Annahme eines aktuellen Marktzinssatzes. Die Zeitwerte für die übrigen Finanzierungen entsprechen aufgrund der variablen Verzinsung im Wesentlichen den Buchwerten.
Zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos hat die CA Immo International-Gruppe für langfristige Kredite Zinsswaps (variabel in fix) zur Sicherstellung des derzeit geringen Zinsniveaus über die Laufzeit der Kredite abgeschlossen. Diese derivativen Finanzinstrumente erfüllen die Voraussetzungen für Cash-Flow Hedges und sind in Höhe des Zeitwertes erfolgsneutral im Eigenkapital berücksichtigt (siehe Finanzinstrumente). Insgesamt betrug das Nominale der zum Bilanzstichtag abgeschlossenen Zinsswaps 31,89% der variabel verzinsten EUR-Investitionskredite und 37,63% der variabel verzinsten USD-Investitionskredite.
Zur Absicherung des Währungsänderungsrisikos hat die CA Immo International-Gruppe Devisenterminkäufe für rund 50% eines langfristigen USD-Kredites abgeschlossen, um die Darlehenstilgung am Ende der Kreditlaufzeit 2008 von künftigen Kursschwankungen unbeeinflusst zu halten. Weiters wurde in einer 50%-Gesellschaft Devisenterminkäufe für den Zeitraum der Herstellung abgeschlossen.
12. Ertragsteuern
Der Steueraufwand setzt sich wie folgt zusammen:
Temporäre Unterschiede zwischen den Wertansätzen im Konzernabschluss und dem jeweiligen steuerlichen Wertansatz wirken sich wie folgt auf die in der Bilanz ausgewiesenen Steuerabgrenzungen aus:
Auf Grund der derzeit geltenden steuerlichen Bestimmungen kann davon ausgegangen werden, dass die aus einbehaltenen Gewinnen resultierenden Unterschiedsbeträge zwischen dem steuerlichen Beteiligungsansatz und dem anteiligen Eigenkapital der im Konzernabschluss einbezogenen Tochterunternehmen im Wesentlichen steuerfrei bleiben.
Latente Steuern auf Verlustvorträge wurden aktiviert, soweit ein Verbrauch in den nächsten 5-7 Jahren wahrscheinlich ist. Die Basis der latenten Steuer auf Verlustvorträge beträgt Tsd. € 22.930,1 (2005: Tsd. € 9.477,7), welche im Wesentlichen aus den Kosten des IPOs bei
CA Immo International resultieren. Die nicht aktivierten Steuerabgrenzungen auf Verlustvorträge betragen Tsd. € 169,9.
Die Ursachen für den Unterschied zwischen der erwarteten Steuerbelastung und dem ausgewiesenen Ertragsteueraufwand stellen sich folgendermaßen dar:
Die Steuerabgrenzung entwickelte sich wie folgt:
